Wissenswertes / Rechtsgrundlagen  für Immobilienkäufer

Haben Sie schon mal daran gedacht, ein eigenes Ferienhaus zu erwerben?

Sagen Sie jetzt bloß nicht, daß das für Sie nicht in Frage käme. Auch die Familie aus dem Harz, welche sich für 20.000 DM (allerdings noch 1996) ein Häuschen südlich des Plattensees gekauft hat, konnte sich das vorher gar nicht vorstellen.

Da ist z.B. auch noch das nette schweizer Ehepaar (Heizungsmonteur und Hausfrau), das sich im vorigen Jahr ein eigenes Ferienhäuschen in einem Thermalbad gekauft hat und seit dem jede freie Minute dort verbringt. Als ich mich kürzlich mit ihnen traf, verkündete man mir stolz, daß man, wenn man in ein paar Jahren das Rentenalter erreicht habe, ganz nach Ungarn ziehen wolle.

Auch meine Geschichte hört sich ähnlich an: Vor ein paar Jahren hatte ich ein paar Tausend Mark übrig. Ich suchte nach einem Weg, ein eigenes Ferienhaus in Ungarn zu erwerben. Damals war das noch nicht so einfach wie heute, strenggenommen unmöglich. Mit Hilfe eines befreundeten Rechtsanwaltes gelang mein Vorhaben. Heute lebe ich fast ausschließlich in Ungarn. Jetzt sitze ich auf der Terrasse meines Hauses und arbeite an dieser Web-Seite Es würde mich freuen, auch Sie schon bald hier bei mir begrüßen zu dürfen, um mit Ihnen gemeinsam "Ihr Ferienhäuschen" zu suchen.

Ach so, Sie wollen überhaupt kein Haus kaufen, sondern investieren. Es freut mich, daß Sie am wirtschaftlichen Aufschwung Ungarns teilhaben wollen. Natürlich stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, damit Ihre Investition schon bald reiche Früchte trägt.

Was leider in den Nachrichtensendungen unseren Medien oftmals vergessen wird, ist Tatsache: In Ungarn gibt es Wirtschaftswachstum!

Die ganz großen haben’s schon erkannt. Weltfirmen wie General Motors, Suzuki, IBM und Nestle produzieren bereits seit Jahren Ungarn. In letzter Zeit haben auch immer mehr Mittelständler die Vorzüge des Wirtschaftsstandortes Ungarn zu schätzen gelernt.

Kein Wunder, wo findet man denn sonst noch in Europa ein so günstiges Witschaftsklima:

Löhne wie vor 30 Jahren,  gut ausgebildete Facharbeiter... (vor allen Dingen Handwerker) ...

Hier sehen wir auch den Ansatzpunkt für unsere Beratung. Sagen Sie uns doch einfach, was Sie suchen! Wir werden Ihnen innerhalb weniger Tage oder Wochen attraktive Angebote machen können.

Ungarn ist ein vor allen Dingen bei Deutschen, Österreichern und Italienern sehr beliebtes Urlaubsland. Kein Wunder also, daß sich das Interesse ausländischer Investoren vorerst hauptsächlich auf Immobilien aus dieser Branche konzentrierte. Mittlerweile sind auch Industrielle und Banken auf die Möglichkeiten im Magyarenland aufmerksam geworden.

Die Zahl der Touristen steigt ständig, der Tourist möchte auch niveauvoll und ansprechend untergebracht werden. Hier gibt es immense Möglichkeiten, stammt doch noch immer überwiegende Zahl der Hotels und Pensionen noch aus der Zeit interesseloser kommunistischer Planung.  

Die Tendenz, daß der Tourist weniger preisgünstige als niveauvolle Quartiere sucht, setzt sich also auch in Ungarn durch. Hoteliers sollten das bei der Ausarbeitung Ihres Konzepts beachten. Europäische Kaufhausketten, Telekommunikations- und Straßenbaufirmen, Chemie- und Maschinenbaubetriebe drängen nach Ungarn. Dieses Engagement bietet günstige Voraussetzungen für Dienstleistungs- und Ausbaufirmen, die somit auch am Wirtschaftsaufschwung teilhaben können.

Ich bin der festen Überzeugung, daß wir am Anfang einer überwältigenden Entwicklung stehen, die Auswirkungen auf alle osteuropäischen Länder, in erster Linie jedoch auf Ungarn haben wird.

Fakt ist, daß sich die Wirtschaft Ungarns dynamisch entwickelt, die Arbeitslosigkeit zurückgeht (in einigen Landesteilen 4 %!)), das Realeinkommen der Haushalte wieder steigt und auch andere Anzeichen eine gesunde Belebung der Wirtschaft anzeigen. Gute Zeiten also für Investoren.

Damit Sie ruhig schlafen können

oder

Ungarn ist parlamentarische Demokratie, Regierungsform ein Mehrparteiensystem. Stärkste Partei sind die Sozialdemokraten (MSZP), welche bei den Parlamentswahlen im Frühjahr 2002 die Macht wieder an sich genommen haben.

Vergessen wir nicht, daß es die jetzigen führenden Köpfe Ungarns waren, die im Jahre 1989 Tausenden von DDR-Bürgern die Flucht in den Westen ermöglichte. In der damaligen Zeit eine bedeutende demokratische Leistung, meinen Sie nicht auch?

Ungarn ist sicher! Solange ich in Ungarn lebe ist mir noch nie etwas gestolen worden. Auch an unseren Kundenstamm läßt sich diese Tatsache belegen. Wir betreuen weit über 100 Häuser. Im Jahr haben wir im Durchschnitt nur einen bis zwei Einbrüche zu verzeichnen. Es gab auch Jahre ohne jeglichen Einbruch. Diese Einbrüche konzentrieren sich dann meist auf freistehende Häuser. Innserhalb von Ortschaften braucht man sich kaum Gedanken zu machen. Hier muß jedoch auch erwähnt werden, daß wir in ländlicher Region außerhalb der großen Touristenzentren und Städte tätig sind. Hier sieht die Statistik z.T. anders aus.

Stolze Ferienhausbesitzer können ihr Haus bspw. diesen Bürgerwehren gegen ein geringes Entgelt zur Bewachung anvertrauen. Meist findet sich auch ein freundlicher Nachbar, der in der Abwesenheit des Besitzers ein Auge auf das Haus wirft.

Die Ungarn haben enge familiäre und freundschaftliche Beziehungen untereinander. Es ist selbstverständlich, daß man einander hilft. Ausländer werden als Gäste aufgenommen und ohne Vorurteile akzeptiert.

Beim Hauskauf - sicher ist sicher

Wenn ein Kunde ein privates Ferienhaus mit unserer Unterstützung kaufen will, gehen wir grundsätzlich folgendermaßen vor. Der Käufer tritt hierbei im allgemeinen als ausländische Privatperson auf:

Erstes Prinzip ist die Sicherheit. Mit dieser Vorgehensweise schließen wir aus, daß weder der Käufer noch der Verkäufer übertölpelt werden kann.

Natürlich wird der Käufer während des gesamten Kaufvorganges von uns beraten und unterstützt. Ein Dolmetscher bleibt ständig an seiner Seite.

Wenn der Käufer weiß, was für eine Liegenschaft er kaufen will, können wir alle erforderlichen Unterlagen schon vor dem Eintreffen des Käufers in Ungarn anfordern und auch die Kaufverträge vorbereiten lassen, so daß der eigentliche Kauf innerhalb weniger Stunden abgewickelt sein kann.

Vom Tag der Unterzeichnung der Kaufverträge und Überweisung der Kaufsumme bis zur Genehmigung durch die Gebietsdirektion vergehen im allgemeinen 6-9 Wochen, das Liegenschaftsamt behält sich nochmals ca. 3-12 Monate Bearbeitungszeit vor.

Rechtlich gilt:

Der Käufer erhält am Tag der Erteilung der Genehmigung durch die Gebietsdirektion das Nutzungsrecht über die Liegenschaft.

Zu diesem Zeitpunkt und nicht früher wird auch die Kaufsumme an den Verkäufer überwiesen.

neu: Als EU-Bürger können Sie dann schneller zu Ihrer Immobilie in Ungarn kommen, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Ungarn verlegen wollen. Hier ist der Nachweis einer Reihe von Dokumenten erforderlich, außerdem müssen Sie eine eidesstattliche Erklärung abgeben. Unter diesen Voraussetzungen kann auf die Genehmigung durch den ungarischen Staat verzichtet werden. Am Besten lassen Sie sich hier individuell von uns beraten.

Was darf gekauft werden, was nicht?

Gekauft werden darf so ziemlich alles, was sich innerhalb von Gemeinden befindet. Es gibt jedoch auch Einschränkungen.  Rigoros verboten ist der Erwerb von Immobilien in Landschaft- und Naturschutzgebieten sowie von unter Denkmalschutz stehenden Bauwerken. Auch landwirtschaftliche Nutzfläche darf von EU-Bürgern  nur unter bestimmten Auflagen gekauft werden:

Für Staatsangehörige anderer Staaten ist der Kauf von landwirtschaftlicher Nutzfläche verboten.

(Regierungserlaß Nr. 146/2004)

Zusätzlich können die jeweiligen Gemeinden ihre eigenen Kaufeinschränkungen treffen. Ein Grundsatzurteil des Obersten Gerichtshofes Ungarns, welches im August 1999 inkraft trat, regelt in großen Teilen Ungarns den Immobilienkauf vor allen Dingen für Grundstücke in der Kategorie "geschlossene Gartenanlage" neu. Beim Kauf solcher Grundstücke ist also besondere Vorsicht geboten. Viele Anwälte und Makler sind auf diesem Gebiet zu wenig informiert!

An dieser Stelle möchte ich nochmals darauf hinweisen, daß man sich beim Immobilienkauf in Ungarn immer die Unterstützung eines erfahrenen Fachmannes sichern sollte. Schon gar zu oft ist es vorgekommen, daß ausländischen Immobilienkäufern, Immobilien angeboten wurden, die sie rechtlich gesehen gar nicht kaufen können. Das muß nicht immer aus böser Absicht, sondern einfach aus Unkenntnis der rechtlichen Situation gesehen. Wenn dann die Kaufsumme bereits bei Vertragsschließung übergeben wurde und die Bezirksverwaltung dem Kauf nicht zustimmt, ist guter Rat meist sehr teuer.

Das Honorar eines Immobilien-Profis ist auf jeden Fall geringer, wie der Schaden, der aus Nichtbeachtung auch der kleinsten Kleinigkeit entstehen kann.

Weniger als Sie denken! Unsere Anwälte berechnen für die Ausarbeitung eines einfachen Kaufvertrages nicht mehr als 1-2% vom Kaufpreis. Das Verfahren beim Grundbuchamt sowie die Erlaubnisgabe durch den Staat kosten zusammen nicht mehr als 400 Euro. Unsere Maklerprovision ist im Kaufpreis enthalten. Die Grunderwerbssteuern sind wie folgt gestaffelt:

Grunderwerbssteuern:

(gültig ab 1. August 1995)

Ausschlaggebend ist immer die Kategorisierung lt. Grundbuchamt. Kaufen Sie ein (lt. Grundbuch) Wohnhaus, nutzen es aber als Ferienhaus, so zahlen Sie Grunderwerbssteuer wie für ein Wohnhaus. Kaufen Sie ein Haus z.B. am Plattensee, welches lt. Grundbuch als Wohnhaus geführt ist, zu zahlen Sie , egal wie sie das Haus nutzen, Grunderwerbssteuer für ein Ferienhaus (10%).